Lokalizacja inwestycji
Wiadomym jest, że ceny gruntów i mieszkań różnią się od siebie znacznie, przede wszystkim ze względu na rejon, w którym się znajdują. Dla przykładu, nowe mieszkanie deweloperskie 50 m2, nawet na obrzeżach Warszawy, może stanowić równowartość trzech działek budowlanych o powierzchni 1000 m2 w odległości 30-60 km od stolicy. Lub odwrotnie, lokal mieszkaniowy w bloku, np. w Garwolinie, będzie tańszy niż dajmy na to podobne mieszkanie w podwarszawskiej Zielonce lub Wołominie, mimo że dojazd do Warszawy z pierwszej lokalizacji, dzięki drodze krajowej S17, wcale nie będzie trwał dłużej.
Wśród naszych Klientów mamy wielu takich, którzy żyli wcześniej w mieszkaniach zlokalizowanych w miejscach uchodzących za atrakcyjne, np. z szybkim dojazdem do pracy w Warszawie lub centrum tego miasta, a mimo to postanowili przenieść się poza nie. Mowa tu nawet o odległości kilkudziesięciu kilometrów od stolicy.
Jaki był tego powód? Najczęściej chęć zmiany trybu życia na bardziej spokojny. Często też potrzeba zwiększenia powierzchni mieszkalnej dla powiększającej się rodziny. Nie mniej ważnym czynnikiem było też zainteresowanie zmniejszeniem bieżących wydatków na utrzymanie miejsca zamieszkania. Ale o tym napiszemy więcej w dalszej części artykułu.
Koszt budowy domu szkieletowego a cena mieszkania
Skoro trzymamy się przykładu Warszawy i jej okolic, gdzie zresztą budujemy najwięcej domów szkieletowych Top Bud®, pokażemy, jak różnią się od siebie finansowo obie inwestycje.
Zacznijmy od mieszkania
Zgodnie z danymi podawanymi przez popularne portale internetowe specjalizujące się w sprzedaży nieruchomości, w drugiej połowie 2022 roku, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy waha się w przedziale od 12880 PLN do 13300 PLN. Mówimy tu oczywiście o lokalu w stanie deweloperskim zamkniętym, który nieco różni się w zależności od wykonawcy budynku. Natomiast nie zmienia to faktu, że takie mieszkanie należy jeszcze wykończyć, co generuje kolejne koszty. Trudno jest je oczywiście oszacować, ponieważ standard takiego wykończenia może być bardzo różny. Jeden inwestor zamknie się w kwocie stu tysięcy złotych, dla drugiego górną granicą będzie kwota co najmniej dwukrotnie wyższa.
Aby porównać cenę takiego mieszkania, przyjmijmy że jego powierzchnia wynosi 50 m2. Jeśli uśrednimy podane wyżej wartości, otrzymamy kwotę 13130 złotych za metr w stanie deweloperskim. Doliczmy do tego średnią cenę wykończenia, czyli 150 tysięcy złotych i podzielmy przez powierzchnię takiego mieszkania. Wychodzi więc, że do każdego metra kwadratowego należy jeszcze dodać 3 tysiące złotych. Zatem jego uśredniony koszt to 16130 złotych. Wystarczy teraz przemnożyć tę kwotę przez sumę wszystkich metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej, co daje nam wynik: 806500 złotych (osiemset sześć tysięcy pięćset złotych!).
Popatrzmy teraz na koszt budowy domu szkieletowego
Z uwagi na to, że nikt nie buduje domów całorocznych o powierzchni 50 m2 dla swojej rodziny, a przynajmniej my nie mieliśmy takiego przypadku przez ostatnich 30 lat działalności naszej firmy, od razu przyjmijmy za przykład dom stumetrowy w zabudowie parterowej. Czyli dwukrotnie większy powierzchniowo od omawianego wyżej mieszkania.
W takim przedziale cenowym metr kwadratowy budynku w standardzie Top Bud®, bez fundamentu, kosztuje u nas 2650 PLN. Natomiast metr kwadratowy tradycyjnego fundamentu z bloczka na ławie fundamentowej-zbrojonej kosztuje około 400 PLN (z VAT).
Doliczmy do tego ogrzewanie. Nie przyjmujmy najtańszego wariantu, czyli elektrycznego-podłogowego lub naściennych grzejników konwektorowych, lecz opcję bardziej ekologiczną i energooszczędną. Jest nią powietrzna pompa ciepła typu powietrze-woda. Takie rozwiązanie poza CO zapewni domownikom również CWU. Kosztuje ono w naszej firmie około 60 tysięcy złotych. W tym jest nie tylko jednostka centralna z buforem, lecz również instalacja hydrauliczna w podłodze i sterownik. Zatem system w tej cenie jest od razu gotowy do użytkowania.
Do powyższych cen należy również dodać koszt wykończenia takiego domu. Dodajmy od razu, że w skład tego typu prac nie wchodzą mokre tynki. Ściany wykonujemy w suchej zabudowie, czyli z płyt karton-gips, które bez wcześniejszego przygotowania są od razu gotowe do malowania. To obniża znacznie koszt wykończenia wnętrz i skraca jego czas. Zaoszczędzoną kwotę można więc przeznaczyć na inne elementy inwestycji.
Mimo tego załóżmy również średnią cenę, jak dla mieszkania, którą podaliśmy wyżej, czyli 3000 PLN za każdy metr kwadratowy. Dodajmy od razu, że przy takim nakładzie finansowym będzie można już mówić o wyższym standardzie wnętrz. Czyli na przykład, deskach dębowych na podłogach zamiast paneli winylowych, nie najtańszym sprzęcie AGD, zabudowie kuchennej na zamówienie, łazienkach z lepszą armaturą, itd.
Za cały budynek w takim standardzie pod klucz otrzymujemy więc przybliżoną kwotę 665 tysięcy złotych. No tak, ale to nie wszystko. Przecież do budowy domu potrzebny jest jeszcze projekt, działka, przyłącza wody i kanalizacji. Zatem dodajmy je również.
Policzmy od razu koszt projektu indywidualnego, czyli najlepiej dopasowanego do potrzeb mieszkaniowych i możliwości finansowych Inwestora. W naszej firmie metr kwadratowy opracowany przez architekta, kosztuje 600 PLN. Przyjęliśmy jednak zasadę, że połowę kosztów wykonania takiego projektu pokrywamy my. Czyli w przypadku domu szkieletowego o powierzchni 100 m2, Inwestor zapłaci za taką dokumentację tylko 3000 PLN.
Działka – tu rozbieżności cenowe są ogromne. W atrakcyjnych lokalizacjach, niedaleko centrum Warszawy, 1000 m2 może kosztować nawet pół miliona złotych. Tak wyceniane są działki np. w Józefowie. Natomiast uwzględniając nasze doświadczenia, możemy śmiało przyjąć, że grunt budowlany o takiej powierzchni w odległości 20-30 km od granic stolicy można też kupić za około 200-250 tysięcy złotych.
Dla przykładu, działka w Otwocku, tuż koło węzła drogowego Świerk przy trasie S17, która zapewnia wygodny i szybki dojazd do centrum Warszawy, kosztuje za 10 arów właśnie 250 tysięcy złotych. Podobny grunt, 10 km dalej w stronę Kołbieli, kosztować będzie już mniej, nawet 200 tysięcy i poniżej. Przy czym, mówimy tu o całkiem atrakcyjnych lokalizacjach budowlanych z dobrym dojazdem do stolicy. Zatem możemy śmiało napisać, że w takich przypadkach trzeba wydać na teren pod budowę około 200 tysięcy złotych. W takim razie dom z działką będzie kosztować 865 tysięcy.
Przyłącze wody. Tutaj koszt dokumentacji projektowej to około 1000 złotych, a metr bieżący od 200 do 400 złotych. Uśrednijmy te wartości, co daje nam 300 złotych. Załóżmy, że długość przyłącza będzie wynosić 10 metrów, więc całość wyniesie inwestora 4 tysiące złotych.
W przypadku kanalizacji taki koszt może być wyższy. W najgorszym razie, gdy grunt jest mokry, a trzeba wykonać odpływ grawitacyjny na głębokości nawet 280 cm, zachodzi potrzeba zastosowania igłofiltrów. Wówczas koszt metra bieżącego może sięgać nawet 700 PLN.
Co do szamba, to tutaj sprawa jest technicznie prostsza. Sam zbiornik 10 m3, czyli bardzo pojemny, to w okolicach Warszawy około 4 tysiące złotych i 150 złotych za metr bieżący ułożonej rury.
Zatem przyłącze do wody i kanalizacji miejskiej to razem 11 tysięcy złotych lub nawet więcej. Natomiast do wody miejskiej i szamba 10500 złotych.
Dodajmy do dotychczasowych kosztów inwestycji wariant z kanalizacją miejską. To daje nam w sumie kwotę 876 tysięcy złotych. Zatem przekroczyliśmy przedstawiony wyżej koszt mieszkania o 69500 złotych.
Doliczmy do tej kwoty jeszcze podjazd, taras i wejście główne z kostki brukowej, a także ogrodzenie panelowe z bramą wyposażoną w siłownik elektryczny. W rejonach podwarszawskich można zlecić ich wykonanie na działce 10 arów za około: 22 tysiące (gotowe ogrodzenie z bramą), 5 tysięcy (30 m2 podjazdu), 12 tysięcy (30 m2 tarasu z droższej płyty betonowej wraz ze schodami). Doliczmy do tego jeszcze opaskę wokół domu w obrzeżach betonowych o szerokości 40 cm. Przyjmijmy, że koszt jej wykonania to 9 tysięcy złotych. Razem daje nam to kwotę 48 tysięcy złotych. W sumie cały dom z zagospodarowaniem działki wyniósłby 913 tysięcy złotych.
Przybliżona różnica między domem a mieszkaniem wynosi więc 106500 złotych.
Oczywiście nie wszystkie prace wokół gotowego domu szkieletowego musisz wykonać od razu. Możesz rozłożyć je w czasie, dostosowując ich tempo do Twoich możliwości finansowych. Tak właśnie robi wielu inwestorów.
Cała inwestycja jest więc droższa. Nie zapominajmy jednak, że mówimy o innym standardzie mieszkaniowym. Dom szkieletowy jest dwa razy większy. Komfort życia zwiększa także działka. Chodzi nie tylko o możliwość wypoczynku na zewnątrz, ale też choćby o brak kłopotu z parkowaniem i dodatkowymi kosztami, jakie trzeba często ponosić z tego tytułu na nowych osiedlach deweloperskich, których w naszym wyliczeniu nawet nie ujęliśmy. A teraz czas na kolejne porównanie, które zdecydowanie przemawia za wyborem domu szkieletowego zamiast dwa razy mniejszego mieszkania.
Koszty utrzymania domu szkieletowego 100 m2 i mieszkania 50 m2
Według danych publikowanych w Internecie, obecnie średnia cena czynszu mieszkaniowego w Warszawie, w przypadku nowych inwestycji, waha się w przedziale 12-15 złotych za metr kwadratowy. Przyjmijmy zatem, że jest to wartość 13,50 złotych. W takim razie za mieszkanie 50 m2 trzeba zapłacić 675 PLN/m-c.
Teraz należy doliczyć średni koszt mediów. Według innych źródeł internetowych energia elektryczna to 250-300 PLN/m-c (średnio 275 PLN), gaz 30 PLN/m-c, wywóz śmieci 150 PLN/m-c (rodzina 4-osobowa), woda i ścieki 9,85 PLN za metr sześcienny. Średnio rodzina 4-osobowa zużywa miesięcznie 12 m3 wody. Zatem koszt to 118,20 PLN.
Dodajmy do tego podatek od nieruchomości. W Warszawie jego średnia wartość to 0,89 PLN za m2/rok. W przypadku mieszkania 50 m2 da nam to kwotę 44,50 PLN (3,70 PLN/m-c)
Po zsumowaniu powyższych wartości otrzymujemy kwotę: 1251,90 PLN/m-c.
Jakie więc będą koszty zakupu, wykończenia i utrzymania większego mieszkania? Na przykład w przedziale powierzchni 70-85 m2? Teraz łatwo możesz to przekalkulować i zestawić z inwestycją w dom szkieletowy.
Jak w takim razie wygląda kosztowo utrzymanie domu szkieletowego o powierzchni 100 m2? Zacznijmy od czynszu. Ten wynosi oczywiście zero złotych. Kolejny koszt to energia elektryczna. Przy czym od razu należy dodać, że na wysokość jej kosztów wpływ będzie miało także CO. W tym przypadku weźmiemy pod uwagę pompę ciepła powietrze-woda, o której pisaliśmy wyżej. Załóżmy, że za sam prąd, ze względu na większą powierzchnię mieszkalną, zapłacimy miesięcznie wyższą kwotę niż w mieszkaniu, nawet przy tej samej liczbie mieszkańców. Weźmy więc górną wartość z widełek, czyli 300 PLN/m-c. Do tej kwoty należy doliczyć koszty ogrzewania, które podnoszą wysokość zużycia energii elektrycznej. Dla naszych domów, których zapotrzebowanie energetyczne wynosi 60 kWh/m2/rok, i przy współczynniku SPF dla takiej pompy powietrznej na poziomie 3, koszt ogrzania budynku w ujęciu rocznym wynosi 2 tysiące złotych. Czyli około 166,66 PLN/m-c. Zatem cały prąd miesięcznie obciąży budżet domowników średnią kwotą 466,66 PLN.
Przeczytaj: Porównanie kosztów ogrzania domu szkieletowego gruntową i powietrzną pompą ciepła.
Do tego rachunku należy dodać identyczne zużycie wody, co w mieszkaniu 50 m2, i taki sam koszt wywozu śmieci dla rodziny 4-osobowej. Obie składowe dają nam sumę 268,20 PLN/m-c. Doliczmy jeszcze podatek od nieruchomości. Przyjmijmy tu wysokość tego obciążenia, np. z Otwocka, które to miasto może być reprezentatywne dla innych podwarszawskich miejscowości. Za jeden metr gruntu należy więc zapłacić 0,42 PLN/m2/rok. Czyli w przypadku działki o powierzchni 1000 m2 i domu 100-metrowego, jest to kwota 462 PLN.
Zliczając wszystkie powyższe wartości otrzymujemy miesięczny koszt w wysokości: 773,36 PLN.
Zatem różnica w skali każdego miesiąca między mieszkaniem 50 m2 w Warszawie, a domem szkieletowym 100 m2 w okolicach stolicy wynosi aż 478,54 PLN.
Dodajmy od razu, że koszt energii elektrycznej w takim domu można obniżyć nawet do zera poprzez instalację paneli fotowoltaicznych, która nie ma takiego zastosowania w mieszkaniu w bloku. Dlaczego? Ponieważ zgodnie z przepisami administracyjnymi, fotowoltaika może zasilać tylko części wspólne osiedla. Zatem, podczas gdy bieżące wydatki mieszkańców domu szkieletowego 100 m2 zmniejszą się nawet do kwoty 306,70 PLN/m-c, właściciele mieszkania nadal będą uiszczać opłaty na tym samym poziomie.
Oczywiście montaż paneli fotowoltaicznych stanowi spory wydatek, natomiast zwraca się on w takim domu po około 8 latach i – co bardzo ważne – na co dzień odciąża w istotny sposób budżet mieszkańców. To z kolei, dzięki wygenerowanym oszczędnościom, znacznie ułatwia, np. spłatę rat kredytowych do banku. Podkreślmy to raz jeszcze: w mieszkaniu takiej możliwości odciążenia budżetu nie ma.
Warto przeczytać: Dom szkieletowy w ujęciu finansowym.
Mamy nadzieję, że ten artykuł ułatwi Ci podjęcie decyzji o tym, jakie miejsce do życia stworzysz dla siebie i swojej rodziny.
powrót do góry